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任志强:中国的政策让大家老盖破房子 不盖好房子

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李克强现在的做法应该是温家宝,温是指温刺激,所以他不会一年之内用四万亿,可能会两年或者三年用到四万亿。温刺激比较明显,我们一次不行用二次,二次不行用三次,所以一次一次往上加,宝就是保7.5的底线,这样的过程中看到两次微刺激之后,或者叫做两次降之后,我们又开始回升,回升变成7.5,它比一季度7.4要高,不是比7.4低。但是7月份又出现下滑,7月份掉下来三千多亿,第二可以看到外资引入大幅度下滑,可以说所有的外资企业都不看好中国经济。7月份出现了极度下滑,就像温水煮青蛙。我们最怕就是这样,当 经济好一点我们紧凑货币,如果出现下滑我们加货币。如果再下一次出现两个点的降也拉不动,每一次的降一定比前一次大,这是这样的情况。但是目前来看没有出现完全下滑的趋势,作为下行台阶什么说法,当我们的宏观经济从平均9变成7到8的增长,等于是下一个台阶的增长,过去是高增长,现在是中高增长。于是出现的波动过程中,每一个波对的高峰高于上一个,每个波动的低峰也是高于上一个点。但是核心指标是维持平衡,核心指标相对稳定,中间值整体下降但是不平衡。但是认为可能我们长期维持6到8的增长速度,可能在7也可能在6,但是是以7为中心的波动形势,不可能下降到4,也不可能上升到10,是这么一种状态。WnW四川养殖网

房地产可能也处于这样的调整结构,当经济整体下滑的时候,可能房地产也出现下台阶的状况。2000年的时候我们做了一个测算,我们认为房地产的投资,在住宅部分投资比重最高峰2030年可能达到十万亿,去年我们大概是8万多亿的房地产开发投资,今年仍然达到8万亿或者9万亿。70%左右是住宅,还有另外一部分没有在开发商统计范围之内,由政府负责的建筑,这个应该是30%左右,两个加起来是接近八万亿的投资。这是我们做的长期测算的结果,那么如果按照国际上的发展轨迹来看,大部分轨迹都是在短期之内迅速暴涨,一年比一年高。秦主任用了一个表,日本的表,这个过去没有出现,因为我们会遇到宏观经济的调整措施,所以不是一个涨的状态,于是就有可能按照我们的测算情况出现下行,它是房地产持续增长的过程。国际上通常达到高峰顶点开始出现下滑,这个下滑比较快,而中国增长出现了灰线,但是增长速度比较慢。去年高增长由于宏观经济造成的结果,有可能外加一个因素让我们的增长超过了国际水平线,也就是我们三千六百万套和一万两千套,这个数据没有办法在房地产的开发中统计出来。有一部分的房地产的数据在开发商统计范围,但是还有一部分不在,如果这个出现增长的话,就可能会出现这种状况。WnW四川养殖网

我们总的保有量,两个统计数据,一个统计数据是官方统计数据,这两个都是官方。大概180亿左右的存量,还有一个是行测,行测大概230亿到240亿左右,所以中间差50亿。按竣工量计算,从改革开放到现在只有137亿的竣工量,加上原来不到180亿,大概只有150亿左右,因为我们还拆了很多,但是还有一些没有统计在范围之内的,所以可能达到了230亿。按照我们的计算,大概总的住宅存量需要440亿左右,那么要满足12亿左右,就是80%,从发达国家看这是一个很长的周期,基本已经超过85%。美国、德国都是这样的,那么现在我们人均面积大概35平米,未来可能超过35,因为从美国看在1990年的时候已经达到了50,现在已经达到了250,人均达到70%。这个发展过程没有办法预测,有人说是不是开发商以后没事干,其实我们每年折旧是2.5到5,比如说在纽约,纽约大概每天还有2百万的二手房,它不是新的开发,旧量是多少?比北京现在的销售额还高。WnW四川养殖网

所以发展过程中,13年最高峰达到13亿,加上其他的部分可能超过15亿,非开发商的住宅部分。也可能我们12亿的过程要维持七到八年,达到城镇化率还需要8到10亿的供应量,可能我们70%城镇化率就变成长期的维持状态,每年6到8亿的住宅,可能是5%的折旧和二手房交易为主,这个可能是我们研究机构专门做出来的,是一步一步下台阶的总量计算。依据是城镇化率,城镇化率未来发展过程中还有一个过程。从历史来看大部分国家经历30%的城镇化率和70%的高速增长,超过70%的城镇化率增长就会放慢,几乎全球都是这样,从发达国家到非发达国家都是这样的过程。https://www.46659.com

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